Chalet en Alcanar Platja
Segunda residencia a 100 metros del mar para reformar y transformar en un producto familiar con jardín, barbacoa, garaje y capacidad de rentabilización mediante explotación vacacional o alquiler temporal en temporada baja.
La oportunidad en una lectura
Proyecto orientado a transformar un chalet costero en segunda residencia familiar, con ingresos complementarios y una inversión total contenida frente a otras zonas de costa.
Uso principal
Segunda residencia cerca del mar para fines de semana, vacaciones, escapadas familiares y uso privado.
Rentabilización
Modelo flexible: explotación vacacional parcial en verano y puentes, o alquiler temporal en meses de menor uso propio.
Producto final
Chalet de 3 dormitorios y 2 baños, con jardín, barbacoa, garaje y estándar vacacional familiar.
Datos inmobiliarios y diferenciales
Datos principales del activo y diferenciales que justifican su encaje dentro del modelo IGRE by IGN.
Datos principales
| Dirección | CL Bort A 8 · Alcanar Platja · Tarragona |
| Zona | Costa Dorada · Cataluña |
| Superficie | 126 m² construidos |
| Parcela | 381 m² |
| Distribución objetivo | 3 dormitorios · 2 baños tras reforma |
| Elementos exteriores | Jardín · barbacoa · garaje · 100 m del mar |
| Estado | Para reformar · construido en 1975 · CEE G |
| Referencias | Ref. catastral 2749704BE9924H0001DS · Idealista 108008572 |
Diferenciales de valor
- Ubicación a 100 metros del mar, en Alcanar Platja / Playa Larga.
- Zona vacacional consolidada con demanda familiar nacional y europea.
- Parcela de 381 m² con jardín, barbacoa y garaje propio.
- Reforma orientada a estándar vacacional: 3 dormitorios y 2 baños.
- Entrada de inversión contenida: precio de compra de 1.429 €/m² construido.
- Viabilidad HUT y normativa a verificar antes de arras.
Inversión global del proyecto
Resumen de inversión total del proyecto, incluyendo adquisición, rehabilitación, honorarios técnicos, licencias, gestión integral, beneficios fiscales y bonificaciones estimadas.
Lectura rápida
| Inversión total bruta del proyecto | 318.064 € |
| Deducciones + bonificaciones estimadas | -7.870 € |
| Inversión neta real estimada | 310.194 € |
| Ingresos brutos escenario base | 18.250 €/año |
| Alquiler temporal orientativo | 1.400 €/mes |
Versión detallada · resumen de partidas de inversión
| Bloque | Concepto | Importe bruto | Deducción / ajuste | Coste neto |
|---|---|---|---|---|
| A | Adquisición + gastos legales
Compra del inmueble, ITP Cataluña, notaría, registro y gestoría. |
201.100 € | — | 201.100 € |
| B | CAPEX rehabilitación integral
Trabajos previos, electricidad, fontanería, segundo baño, climatización, ventanas, aislamiento, acabados, cocina, exterior, mobiliario e imprevistos. |
94.816 € | — | 94.816 € |
| C | Honorarios técnicos + IGN
Dirección de obra, licencia de obra menor, CEE post-reforma, licencia HUT, fotografía profesional y gestión integral IGN. |
22.148 € | — | 22.148 € |
| D | Deducción IRPF mejora energética
Tramo B · 40%, sujeto a CEE previo y cumplimiento de requisitos. |
12.800 € base | -5.120 € | -5.120 € |
| E | Bonificación ICIO + IBI Ayuntamiento de Alcanar
Bonificaciones municipales estimadas sujetas a solicitud y aprobación. |
— | -2.750 € | -2.750 € |
| Inversión total bruta del proyecto | 318.064 € | |||
| Total deducciones + bonificaciones estimadas | -7.870 € | |||
| Inversión neta real estimada del comprador | 310.194 € | |||
Nota: cifras orientativas sujetas a presupuestos definitivos, verificación técnica, fiscalidad aplicable, licencia HUT, CEE previo/post reforma, bonificaciones municipales y alcance final de obra.
Uso propio + ingresos complementarios
Escenario base de explotación parcial: ingresos estimados, días de uso propio y alternativa de alquiler temporal en temporada baja.
Escenario A 90 días
13.700 €/añoIngresos brutos estimados. 275 días de uso propio.
Escenario B Base
18.250 €/añoIngresos brutos estimados con 120 días de explotación y 245 días de uso propio.
Escenario C 180 días
26.000 €/añoIngresos brutos estimados. 185 días de uso propio.
Tarifas aplicadas por temporada
| Temporada | Tarifa aplicada | Lectura comercial |
|---|---|---|
| Alta · julio, agosto y Semana Santa | 200 €/noche | Demanda principal de familias en temporada vacacional. |
| Media-alta · junio, septiembre y puentes | 140 €/noche | Extensión natural de la temporada de costa. |
| Baja · puentes otoño / invierno | 90 €/noche | Demanda más puntual y precio prudente. |
Alternativa para temporada baja
Para propietarios que quieran reducir rotación y gestión, puede contemplarse alquiler por meses a perfiles solventes durante los meses de menor uso propio.
Precio mensual orientativo
1.400 €/mes
Alquiler temporal en temporada baja, especialmente de noviembre a marzo. El inquilino asume los suministros.
Perfiles de demanda
- Nómadas digitales con estancias de 1 a 3 meses.
- Profesionales desplazados por motivos laborales.
- Jubilados europeos que buscan clima suave en invierno.
- Familias o parejas que buscan costa, tranquilidad y estancia prolongada.
Una operación de entrada contenida
El atractivo de la oportunidad no está solo en el ingreso anual, sino en adquirir, rehabilitar y reposicionar un activo próximo al mar con una inversión total razonable.
Precio de compra
1.429 €/m²
precio de entrada sobre superficie construida.
Inversión total / m²
2.524 €/m²
inversión total bruta sobre m² construido.
Proyección año 10
378.801 €
valor activo estimado en escenario base.
Cronograma orientativo del proyecto
IGN coordina la cadena de valor completa: validación previa, compra, CEE previo, proyecto, obra, licencia HUT y lanzamiento.
| Fase | Actuación principal | Plazo estimado | Resultado |
|---|---|---|---|
| 01 | Due diligence
Visita técnica, verificación HUT antes de arras, nota simple, consulta urbanística e inspección de instalaciones y cubierta. |
2–3 semanas | Validación del activo |
| 02 | CEE previo a obra
Certificado energético previo, imprescindible para planificar la deducción IRPF. |
1 semana | Estrategia fiscal/energética |
| 03 | Oferta, arras y compra
Negociación, arras, hipoteca segunda residencia, escritura, ITP y registro. |
5–8 semanas | Activo adquirido |
| 04 | Proyecto, licencias y constructoras
Dirección de obra, licencia de obra menor, comparación de constructoras y contrato de obra. |
6–8 semanas | Obra preparada |
| 05 | Rehabilitación integral
Demolición, instalaciones, segundo baño, ventanas, aislamiento, acabados, cocina, mobiliario y exterior. |
16–20 semanas | Chalet reformado |
| 06 | Licencias, CEE y lanzamiento
CEE post-reforma, boletín eléctrico, licencia HUT, fotografía, alta Airbnb/Booking/Vrbo y precios dinámicos. |
4–6 semanas | Primeras reservas / alquiler temporal |
| Plazo total estimado | 10–14 meses | Proyecto operativo | |
Antes de tomar una decisión
Antes de avanzar, la oportunidad debe validarse técnica, jurídica, urbanística, turística, fiscal y financieramente.
Verificación técnica y urbanística
Estado real del inmueble, instalaciones ocultas, cubierta, alcance de reforma, licencia de obra menor, viabilidad del segundo baño y adecuación al uso previsto.
Verificación turística y fiscal
Disponibilidad de licencia HUT, CEE previo, deducciones IRPF, bonificaciones ICIO/IBI, financiación y encaje fiscal individual del comprador.
Solicitar estudio ampliado
Acceso a la ficha completa, visita técnica, análisis de financiación, validación normativa y propuesta de hoja de ruta personalizada.
