Villa mediterránea en Alcanar
Casa/chalet unifamiliar con piscina privada y parcela amplia, a pocos minutos de la playa y del entorno del Delta del Ebro, para transformar en segunda residencia con explotación vacacional y alquiler temporal.
La oportunidad en una lectura
Proyecto orientado a adquirir y rehabilitar una villa mediterránea con piscina privada, para crear una segunda residencia de uso propio con ingresos complementarios por explotación vacacional.
Uso principal
Segunda residencia en zona de costa, próxima a la playa y al entorno natural del Delta del Ebro.
Rentabilización
Explotación HUT en temporada alta, media y baja, con 28 semanas de ocupación estimada en el escenario base.
Producto final
Casa reformada llave en mano, con 4 dormitorios, 3 baños, piscina privada, jardín y equipamiento vacacional.
Datos inmobiliarios y diferenciales
Datos principales del activo y diferenciales que justifican su encaje dentro del modelo IGRE by IGN.
Datos principales
| Ubicación | Carrer de les Margarides · Alcanar · Tarragona |
| Zona | Costa Dorada · Delta del Ebro · entorno residencial tranquilo |
| Tipología | Casa / chalet unifamiliar |
| Superficie | ~160 m² construidos |
| Parcela | ~500 m² |
| Distribución objetivo | 4 dormitorios · 3 baños · salón-comedor · cocina |
| Elemento diferencial | Piscina privada existente, a reformar |
| Acceso playa | ~10 minutos a pie |
Diferenciales de valor
- Piscina privada existente: diferencial clave para tarifas superiores en alquiler vacacional.
- Parcela de 500 m² con capacidad para crear zona exterior de alto atractivo.
- Ubicación en Costa Dorada, próxima al Delta del Ebro y con buena conexión por N-340.
- Estructura sólida, con CAPEX previsto y controlado sobre reforma interior y exterior.
- Modelo llave en mano coordinado por IGN: compra, reforma, licencia HUT y puesta en marcha.
Inversión global del proyecto
Resumen de inversión total, incluyendo adquisición del activo, reforma interior, instalaciones, exterior, adecuación VUT, honorarios técnicos, honorarios IGN y contingencia.
Lectura rápida
| Precio de compra | 165.000 € |
| Inversión total proyecto | 330.141 € |
| Ingresos brutos año 1 | 26.500 € |
| Gastos operativos año 1 | 11.260 € |
| NOI año 1 | 15.240 € |
| TIR proyectada | ~13,5% |
Versión detallada · resumen de partidas de inversión
| Bloque | Concepto | Importe | % s/inversión total |
|---|---|---|---|
| A | Adquisición del activo
Precio de compra, ITP Cataluña, notaría, registro y tramitación registral. |
183.900 € | 55,7% |
| B | Reforma interior
Demolición, nueva distribución, solados, carpintería interior, falsos techos, pintura, cocina y 3 baños. |
46.600 € | 14,1% |
| C | Instalaciones
Electricidad, fontanería, saneamiento, climatización, calefacción y telecomunicaciones. |
21.200 € | 6,4% |
| D | Exterior y jardín
Reforma de piscina, solárium, pavimento exterior, jardinería, cenador, vallado e iluminación. |
22.700 € | 6,9% |
| E | Adecuación VUT y equipamiento
Mobiliario, decoración, menaje, fotografía, licencia HUT y alta en plataformas. |
16.300 € | 4,9% |
| F | Honorarios técnicos y legales
Arquitecto, aparejador, licencia de obras, estudio geotécnico/ITE si aplica y gestoría fiscal/legal. |
15.900 € | 4,8% |
| G | Honorarios IGN · gestión integral
5% + IVA sobre precio de compra + CAPEX sin IVA. |
17.406 € | 5,3% |
| H | Contingencia de obra
5% sobre partidas B a F para imprevistos. |
6.135 € | 1,9% |
| Inversión total del proyecto | 330.141 € | 100% | |
Nota: cifras orientativas sujetas a verificación técnica, jurídica, urbanística, turística, fiscal y financiera, así como a presupuestos definitivos y alcance real de la reforma.
Uso propio + ingresos complementarios
Escenario base de explotación HUT con 28 semanas de ocupación anual estimada, combinando temporada alta, media y baja.
Temporada alta 8 semanas
12.000 €Julio y agosto. Tarifa estimada de 1.500 €/semana.
Temporada media 10 semanas
9.000 €Junio, septiembre y Semana Santa. Tarifa estimada de 900 €/semana.
Temporada baja 10 semanas
5.500 €Resto de periodos. Tarifa estimada de 550 €/semana.
Escenario base anual
| Concepto | Dato | Lectura comercial |
|---|---|---|
| Ocupación anual estimada | 28 semanas | 54% de ocupación anual. |
| Ingresos brutos año 1 | 26.500 € | Escenario base del plan. |
| Gastos operativos | 11.260 € | IBI, seguro, suministros, plataformas, limpieza y mantenimiento. |
| NOI año 1 | 15.240 € | Resultado operativo antes de impuestos y financiación. |
Alternativa para temporada baja
Para propietarios que quieran reducir rotación y gestión, puede contemplarse alquiler por meses durante los periodos de menor uso propio o menor actividad vacacional.
Precio mensual orientativo
1.400 €/mes
Alquiler temporal en temporada baja, especialmente de noviembre a marzo. Dato orientativo a validar con mercado local.
Perfiles de demanda
- Nómadas digitales con estancias de 1 a 3 meses.
- Profesionales desplazados por motivos laborales.
- Jubilados nacionales o europeos que buscan clima suave y costa.
- Familias o parejas que buscan tranquilidad, playa y entorno natural.
Una operación de reforma con activo tangible
El atractivo de la oportunidad está en adquirir, reformar y reposicionar una vivienda con piscina privada en una zona de costa con demanda vacacional.
Valor activo año 10
422.608 €
proyección con revalorización patrimonial del 2,5% anual.
NOI acumulado
180.499 €
resultado operativo acumulado a 10 años.
Retorno total
272.966 €
plusvalía bruta + NOI acumulado proyectado.
Cronograma orientativo del proyecto
IGN coordina la cadena de valor completa: presentación, visita, due diligence, compra, obra, licencia HUT y lanzamiento en plataformas.
| Fase | Actuación principal | Plazo estimado | Resultado |
|---|---|---|---|
| 01 | Presentación y visita
Reunión inicial, visita presencial al activo y validación del interés del comprador. |
Semana 1 | Decisión preliminar |
| 02 | Due diligence técnica y jurídica
Revisión técnica, nota registral, cargas, licencias y situación urbanística. |
Semana 1–2 | Validación del activo |
| 03 | Decisión de compra y encargo IGN
Firma de encargo a IGN y preparación de oferta en firme al vendedor. |
Semana 2 | Operación estructurada |
| 04 | Oferta, arras y compraventa
Negociación, firma de arras, escritura de compraventa, ITP y registro. |
Semana 3–6 | Activo adquirido |
| 05 | Inicio de obra y licencia HUT
Coordinación de arquitecto, aparejador, obra, licencia municipal y tramitación HUT. |
Mes 2–3 | Proyecto en ejecución |
| 06 | Lanzamiento vacacional
Fotografía, alta en Airbnb/Booking, configuración de precios y calendario. |
Mes 4–5 | Primeras reservas |
| Plazo operativo estimado | 4–5 meses | Proyecto en explotación | |
Antes de tomar una decisión
Antes de avanzar, la oportunidad debe validarse técnica, jurídica, urbanística, turística, fiscal y financieramente.
Verificación técnica y urbanística
Estado real del inmueble, alcance de reforma, situación de la piscina, licencias de obra, instalaciones, acometidas, normativa local y compatibilidad con el uso previsto.
Verificación turística y fiscal
Licencia HUT, fiscalidad individual del comprador, gastos reales de explotación, disponibilidad de plataformas, precios efectivos y encaje del alquiler temporal.
Solicitar estudio ampliado
Acceso a la ficha completa, visita técnica, análisis de financiación, validación normativa y propuesta de hoja de ruta personalizada.
