Caserón junto a Cuatro Postes
Segunda residencia prime con vistas directas a la Muralla UNESCO de Ávila, orientada a uso propio y explotación vacacional parcial para grupos, familias y escapadas culturales durante todo el año.
La oportunidad en una lectura
Proyecto orientado a transformar un caserón histórico en una segunda residencia diferencial, con capacidad para 10–12 plazas y atractivo turístico cultural durante todo el año.
Uso principal
Segunda residencia prime para uso familiar, escapadas desde Madrid y disfrute patrimonial en una ciudad histórica.
Rentabilización
Explotación vacacional parcial para grupos, familias y turismo cultural, con tarifa base objetivo de 220 €/noche.
Producto final
Casa histórica rehabilitada con 5 dormitorios, 3/4 baños, jardín privado y vistas únicas a la Muralla de Ávila.
Datos inmobiliarios y diferenciales
Datos principales del activo y diferenciales que justifican su encaje dentro del modelo IGRE by IGN.
Datos principales
| Dirección | Calle Cuatro Postes, 8 · Ávila Capital |
| Zona | Cuatro Postes · junto al mirador homónimo |
| Superficie | 280 m² construidos · 2 plantas × 140 m² |
| Jardín privado | 38 m² |
| Distribución objetivo | 5 dormitorios · 3/4 baños tras reforma |
| Estado | Para reformar · año 1900 · uso actual industrial/almacén a regularizar |
| Orientación | Oeste · vistas directas a la Muralla |
| Precio de compra | 100.000 € · 357 €/m² construido |
Diferenciales de valor
- Posición única junto al Mirador de los Cuatro Postes, con vistas directas a la Muralla UNESCO.
- Tamaño muy superior a la media del mercado local: 280 m² frente a alojamientos medios mucho menores.
- Capacidad potencial para 10–12 plazas, formato escaso en Ávila ciudad.
- Demanda turística cultural durante todo el año, no solo en temporada alta.
- Accesibilidad desde Madrid: escapadas de fin de semana, turismo nacional y visitantes internacionales.
Inversión global del proyecto
Resumen de inversión total del proyecto, incluyendo adquisición, obra directa de rehabilitación, gastos indirectos, equipamiento, puesta en explotación y financiación orientativa.
Lectura rápida
| Precio de compra | 100.000 € |
| Total adquisición + gastos | 111.700 € |
| CAPEX obra directa con IVA | 176.660 € |
| Gastos indirectos + equipamiento | 107.560 € |
| Inversión total estimada | 395.920 € |
| Hipoteca autopromotor orientativa | ~315.000 € |
| Equity necesario orientativo | ~80.920 € |
Versión detallada · resumen de partidas de inversión
| Bloque | Concepto | Importe | Observación |
|---|---|---|---|
| A | Adquisición + gastos
Precio de compra, ITP Castilla y León, notaría, registro, gestoría y tasación. |
111.700 € | Precio activo: 100.000 € |
| B | CAPEX obra directa
Demolición, estructura, instalaciones, aerotermia, carpinterías, acabados, cocina, baños, jardín e imprevistos. |
176.660 € | IVA reducido 10% incluido |
| C | Gastos indirectos de construcción
Proyecto, dirección de obra, DEO, ICIO, tasas, cambio de uso, obra nueva, seguro decenal, honorarios IGRE e imprevistos. |
76.560 € | Incluye cambio de uso a residencial |
| D | Equipamiento y puesta en explotación
Mobiliario, textiles, menaje, decoración, fotografía, vídeo, alta de plataformas y licencia turística. |
31.000 € | Preparación comercial del producto |
| Inversión total estimada | 395.920 € | Según resumen detallado | |
Nota: la portada del dossier recoge una inversión total de 370.620 €, mientras que el resumen detallado de inversión suma 395.920 €. En esta ficha se ha tomado como referencia la cifra detallada por partidas. Debe validarse antes de publicación definitiva.
Uso propio + ingresos complementarios
Escenarios de explotación vacacional parcial, manteniendo un amplio número de días disponibles para uso del propietario.
Conservador 90 noches
16.200 €/añoTarifa media 180 €/noche. Enfoque prudente con uso propio muy amplio.
Escenario base 130 noches
28.600 €/añoTarifa media 220 €/noche. Escenario recomendado para la ficha comercial.
Optimista 170 noches
45.900 €/añoTarifa media 270 €/noche. Mayor intensidad de explotación turística.
Tarifas de referencia
| Referencia | Precio noche | Lectura comercial |
|---|---|---|
| Media general Ávila | 137 €/noche | Alojamientos medios de menor tamaño. |
| Casa grande casco histórico | 200–250 €/noche | Referencia para producto de 8–10 plazas. |
| Este activo · escenario base | 220 €/noche | Prima por tamaño, vistas y posición junto a Cuatro Postes. |
Alternativa de estancia media
En caso de no explotar todas las fechas en formato vacacional, puede estudiarse alquiler temporal para estancias culturales, profesionales o familiares de media duración.
Precio mensual orientativo
1.350 €/mes
Dato orientativo a validar con mercado local de alquiler temporal en Ávila.
Perfiles de demanda
- Familias que necesitan una estancia temporal en Ávila.
- Profesionales desplazados por motivos laborales o académicos.
- Visitantes culturales con estancias medias.
- Grupos familiares vinculados a eventos, celebraciones o turismo patrimonial.
Una operación singular por posición y tamaño
El atractivo de la oportunidad está en adquirir, rehabilitar y reposicionar un activo con vistas únicas a la Muralla de Ávila.
Precio de compra
357 €/m²
precio de entrada sobre superficie construida.
Capacidad diferencial
10–12 plazas
producto escaso en Ávila ciudad.
Patrimonio generado
~140.000 €
estimación a 10 años entre deuda amortizada y revalorización.
Cronograma orientativo del proyecto
IGN coordina la cadena de valor completa: validación urbanística, compra, cambio de uso, proyecto, obra, licencia turística y lanzamiento.
| Fase | Actuación principal | Plazo estimado | Resultado |
|---|---|---|---|
| 01 | Validación registral y urbanística
Nota simple, consulta urbanística al Ayuntamiento y confirmación de viabilidad del uso residencial. |
3–5 semanas | Decisión de avance |
| 02 | Visita técnica y presupuesto
Revisión de estructura, forjados, cubierta, instalaciones y alcance real de rehabilitación. |
2–4 semanas | Presupuesto validado |
| 03 | Compra y financiación
Negociación, arras, financiación/autopromotor, escritura e impuestos. |
1–2 meses | Activo adquirido |
| 04 | Proyecto y cambio de uso
Proyecto básico/ejecutivo, tramitación de cambio de uso industrial/almacén a residencial y licencia de obras. |
3–5 meses | Obra preparada |
| 05 | Rehabilitación integral
Estructura, instalaciones, aerotermia, carpinterías, acabados, cocina, baños y jardín. |
6–8 meses | Casa rehabilitada |
| 06 | Puesta en explotación
Licencia VUT-AV, fotografía, vídeo, alta de plataformas, pricing y calendario de uso propio. |
3–5 semanas | Primeras reservas |
| Plazo total orientativo | 12–18 meses | Proyecto operativo | |
Antes de tomar una decisión
Antes de avanzar, la oportunidad debe validarse técnica, jurídica, urbanística, turística, fiscal y financieramente.
Verificación técnica y urbanística
Estado real de forjados, estructura y cubiertas; presupuesto de rehabilitación; cambio de uso industrial/almacén a residencial; licencia de obras y compatibilidad con PGOU.
Verificación turística y financiera
Licencia VUT-AV, condiciones de financiación, tasación oficial, cuota hipotecaria, demanda real, ocupación, tarifa media efectiva y fiscalidad individual del comprador.
Solicitar estudio ampliado
Acceso a la ficha completa, visita técnica, análisis de financiación, validación normativa y propuesta de hoja de ruta personalizada.
