Chalet independiente en Llançà
Segunda residencia mediterránea en La Vila, Llançà, con piscina privada, porche, parcela de 512 m² y vistas al mar, pensada para uso propio y explotación VUT cuando el propietario no la disfrute.
La oportunidad en una lectura
Proyecto orientado a adquirir, rehabilitar y reposicionar un chalet independiente en Costa Brava Norte para crear una segunda residencia con uso propio, explotación vacacional parcial y valor patrimonial a largo plazo.
Uso principal
Segunda residencia en La Vila, Llançà, para disfrute privado, vacaciones familiares y escapadas en Costa Brava Norte.
Rentabilización
Explotación VUT durante los periodos no utilizados, con escenario base de 120 días y 31.200 € de ingresos brutos anuales.
Producto final
Chalet rehabilitado con 4 habitaciones, 3 baños, piscina privada, porche, jardín, garaje y vistas al mar.
Datos inmobiliarios y diferenciales
Datos principales del activo y diferenciales que justifican su encaje dentro del modelo IGRE by IGN.
Datos principales
| Referencia catastral | 3794107EG1839S0001KH |
| Localización | Calle Ribagorza 14 · La Vila · Llançà · Alt Empordà |
| Tipología | Chalet / casa independiente · 2 plantas |
| Superficie | 212 m² catastrales: 172 m² habitables + 30 m² piscina + 10 m² porche |
| Parcela | 512 m² · parcela construida sin división horizontal |
| Distribución objetivo | 4 habitaciones · 3 baños completos |
| Orientación | Sur y Este |
| Año construcción | 1975 |
| Certificado energético | F · mejora energética incluida en CapEx |
| Extras | Piscina privada declarada · barbacoa · jardín · garaje 2 vehículos · terraza · vistas al mar |
| Licencia / documentación | AICAT Nº 5678 · Nº API 0985 · cédula CHG01555324001 vigente |
Diferenciales de valor
- Activo independiente con piscina privada y vistas al mar en Costa Brava Norte.
- Ubicación en La Vila, zona residencial consolidada de Llançà, más tranquila que El Port.
- A 5 minutos a pie de la playa Les Tonyines y con acceso al entorno del Cap de Creus.
- Potencial de reposicionamiento mediante reforma integral a estándar VUT prime.
- Demanda de segunda residencia europea, especialmente francesa, alemana y belga.
- Modelo mixto: uso propio, VUT y alquiler de media estancia en temporada baja.
Inversión global del proyecto
Resumen de inversión total, incluyendo adquisición, CapEx de rehabilitación integral, gastos de estructura, gestión, adecuación VUT, marketing y subvenciones estimadas.
Lectura rápida
| Precio de compra | 390.000 € |
| Precio objetivo negociado | 375.000 € |
| Adquisición con gastos | 415.000 € |
| CapEx rehabilitación integral | 155.000 € |
| Gastos de estructura | 60.295 € |
| Inversión total bruta | 630.295 € |
| Subvenciones estimadas | -25.000 € |
| Inversión neta estimada | 605.295 € |
| Coste/m² sobre inversión neta | ~3.519 €/m² |
Versión detallada · resumen de partidas de inversión
| Bloque | Concepto | Importe | Observación |
|---|---|---|---|
| A | Adquisición del activo
Precio objetivo negociado, ITP 10% Cataluña, notaría y Registro de la Propiedad. |
415.000 € | Precio objetivo: 375.000 € |
| B | CapEx · rehabilitación integral
Demolición, estructura, cubierta, instalaciones, aerotermia, acabados, cocina mediterránea premium, 3 baños, carpintería exterior, fachada, piscina, porche, mobiliario y equipamiento VUT. |
155.000 € | IVA de obra al 10% incluido |
| C | Gastos de estructura y gestión
Honorarios de estructuración, arquitecto, licencia municipal, seguridad y salud, seguros, suministros durante obra, contingencia, fotografía/vídeo, certificado energético, cédula, asesoría jurídica y fiscal. |
60.295 € | Incluye honorarios de gestión: 25.795 € |
| D | Subvenciones estimadas
PREE estimado + deducción fiscal IRPF/IS, sujeto a cumplimiento de requisitos técnicos y fiscales. |
-25.000 € | A validar fiscal y técnicamente |
| Inversión total bruta | 630.295 € | ||
| Inversión neta estimada | 605.295 € | Tras subvenciones estimadas | |
Nota: cifras orientativas sujetas a due diligence técnica, jurídica, urbanística, turística, fiscal y financiera, así como a presupuestos definitivos, verificación de licencia VUT, estado real del activo y alcance final de rehabilitación.
Uso propio + ingresos complementarios
Escenarios de ingresos brutos VUT con diferentes intensidades de explotación, manteniendo días disponibles para uso propio del propietario.
Conservador 90 días
19.800 €/añoTarifa media ponderada 220 €/noche. Mantiene 275 días de uso propio.
Escenario base 120 días
31.200 €/añoTarifa media ponderada 260 €/noche. Mantiene 245 días de uso propio.
Optimizado 180 días
44.100 €/añoTarifa media ponderada 245 €/noche. Mantiene 185 días de uso propio.
Tarifas de referencia por temporada
| Temporada | Tarifa/noche | Ocupación media | Meses |
|---|---|---|---|
| Alta · julio y agosto | 320–450 € | 85% | 2 |
| Media-alta · junio y septiembre | 200–280 € | 72% | 2 |
| Media · Semana Santa, mayo y octubre | 150–200 € | 60% | 3 |
| Baja · noviembre a marzo | 100–140 € | 35% | 5 |
Alternativa para temporada baja
Además del modelo vacacional, puede estudiarse alquiler de media estancia de 1 a 3 meses durante los periodos de menor demanda turística o menor uso propio.
Escenario base orientativo
3.600 €
Ingresos brutos estimados por 2 meses de alquiler temporal, con tarifa mensual de referencia de 1.500–1.900 €/mes.
Perfiles de demanda
- Trabajadores en remoto y nómadas digitales.
- Jubilados europeos que buscan invierno en la Costa Brava.
- Familias en proceso de búsqueda de residencia en la zona.
- Propietarios que priorizan menor rotación en temporada baja.
Reposicionamiento de un activo con vistas al mar
El atractivo de la oportunidad está en comprar, rehabilitar y reposicionar un chalet con piscina privada y vistas al mar en Costa Brava Norte.
Valor post-reforma
580k–720k €
rango estimado de mercado tras rehabilitación.
Valor año 10
742k–922k €
rango proyectado con revalorización anual del 2,5%.
MoIC año 10
1,35×–1,62×
escenario moderado y optimista de salida a 10 años.
Costes anuales de explotación
Estimación de gastos fijos, variables y mantenimiento en escenario base de 120 días VUT.
Autogestión
| Gastos fijos | 8.400 € |
| Gastos variables | 8.100 € |
| Mantenimiento y reserva | 3.200 € |
| Total gastos anuales | 19.700 € |
| NOI VUT base | 11.800 € |
Gestión delegada
| Gastos fijos | 8.400 € |
| Gastos variables | 14.340 € |
| Mantenimiento y reserva | 3.200 € |
| Total gastos anuales | 25.740 € |
| NOI VUT base | 5.560 € |
Cronograma orientativo del proyecto
IGN coordina la cadena de valor completa: due diligence, negociación, compra, proyecto, licencia, obra, equipamiento y lanzamiento VUT.
| Fase | Actuación principal | Plazo estimado | Resultado |
|---|---|---|---|
| 01 | Due diligence previa a la oferta
Nota registral completa, verificación de titularidad, cargas, estado de ocupación, certificado urbanístico y cédula de habitabilidad. |
2–4 semanas | Validación de avance |
| 02 | Verificación licencia VUT
Confirmar vigencia, condiciones y transferibilidad del número de registro AICAT y documentación asociada. |
1–3 semanas | Encaje turístico |
| 03 | Negociación y arras
Oferta formal a Servihabitat/agente asignado, arras condicionadas y definición de financiación. |
2–4 semanas | Operación asegurada |
| 04 | Compra y financiación
Escritura, ITP, registro, hipoteca rehabilitación y coordinación legal/fiscal. |
4–8 semanas | Activo adquirido |
| 05 | Proyecto técnico y licencia
Proyecto básico y de ejecución, licencia municipal, selección de constructora y planificación de obra. |
2–3 meses | Obra preparada |
| 06 | Rehabilitación integral
Obra hasta estándar VUT prime Costa Brava Norte, incluyendo mejora energética, piscina, porche, mobiliario y equipamiento. |
8 meses | Chalet rehabilitado |
| 07 | Lanzamiento VUT
Fotografía, vídeo aéreo, alta en plataformas, pricing, calendario y contratación de gestora si procede. |
3–5 semanas | Primeras reservas |
| Plazo total orientativo | 12–15 meses | Proyecto operativo | |
Antes de tomar una decisión
Antes de avanzar, la oportunidad debe validarse técnica, jurídica, urbanística, turística, fiscal y financieramente.
Verificación técnica y urbanística
Estado estructural, cubierta, instalaciones, piscina, porche, garaje, cédula, certificado urbanístico, cargas, situación posesoria y alcance real de rehabilitación.
Verificación turística y financiera
Vigencia y transferibilidad de licencia VUT/AICAT, cumplimiento normativo municipal y autonómico, presupuesto cerrado, financiación, fiscalidad individual y subvenciones energéticas.
Solicitar estudio ampliado
Acceso a la ficha completa, visita técnica, análisis de financiación, validación normativa y propuesta de hoja de ruta personalizada.
