Chalet en Miraflores de la Sierra
Segunda residencia o vivienda habitual en la Sierra de Madrid, sobre chalet independiente con piscina, jardín y barbacoa, orientado a reforma media, mejora energética y posible explotación VUT premium cuando el propietario no lo utilice.
La oportunidad en una lectura
Proyecto orientado a transformar un chalet independiente de la Sierra de Madrid en una vivienda familiar de alto atractivo, apta para uso propio y con posible explotación vacacional o temporal cuando no se utilice.
Uso principal
Vivienda habitual o segunda residencia para fines de semana, vacaciones, teletrabajo y estancias familiares cerca de Madrid.
Rentabilización
Modelo de uso flexible con posible VUT premium en periodos no utilizados, sujeto a licencia, normativa y viabilidad municipal.
Producto final
Chalet de 4 dormitorios y 3 baños, con piscina, jardín, barbacoa, cenador, mejora energética y equipamiento premium.
Datos inmobiliarios y diferenciales
La ubicación exacta no se identifica en esta ficha. Se muestra únicamente el municipio y la zona de referencia.
Datos principales
| Ubicación | Miraflores de la Sierra · Madrid |
| Zona | Sierra de Madrid · Comunidad de Madrid |
| Tipología | Chalet independiente en 2 plantas |
| Superficie construida | 202 m² |
| Parcela | 572 m² |
| Dormitorios / baños | 4 habitaciones · 3 baños |
| Elementos exteriores | Piscina, jardín, barbacoa y cenador |
| Año de construcción | 2000 |
| Vendedor | Servicer institucional · cartera REO entidad financiera |
Diferenciales IGRE
- Chalet independiente con privacidad y sin medianeras.
- Producto familiar para escapadas desde Madrid, naturaleza, ski, teletrabajo y estancias de temporada.
- Parcela con piscina, jardín, barbacoa y cenador, muy alineada con demanda VUT familiar.
- Reforma media necesaria, con margen para reposicionamiento patrimonial.
- Mejora energética prevista mediante aerotermia y actualización de instalaciones.
- Precio de compra de referencia: 2.228 €/m² frente a mercado post-reforma estimado de 3.500–5.000 €/m².
Inversión total estimada
Importes orientativos del plan de negocio. No incluyen financiación ajena, fiscalidad personal ni posibles desviaciones no detectadas antes de la due diligence técnica.
| Bloque | Importe | % total |
|---|---|---|
| Precio de compra | 450.000 € | 69,8% |
| ITP progresivo Comunidad de Madrid | 27.500 € | 4,3% |
| Notaría, registro, gestoría y tramitación | 5.100 € | 0,8% |
| Total adquisición | 482.600 € | 74,9% |
| CAPEX reforma, puesta a punto y equipamiento | 133.001 € | 20,6% |
| Honorarios IGN incluidos en estructura | 29.150 € | 4,5% |
Incluye adquisición, impuestos, gastos de compraventa, reforma media, puesta a punto, equipamiento, mejora energética y honorarios IGN.
Reforma, equipamiento y puesta a punto
El proyecto contempla una reforma media y actualización funcional para elevar el estándar residencial y preparar el activo para uso familiar y posible explotación VUT.
| Partida | Importe sin IVA | Prioridad |
|---|---|---|
| Reforma media integral interiores · 202 m² x 380 €/m² | 76.760 € | Alta |
| Puesta a punto piscina, depuradora, vallado seguridad e iluminación LED | 8.000 € | Alta |
| Ajardinamiento, barbacoa, cenador y mobiliario exterior | 5.000 € | Alta |
| Aerotermia para sustituir calefacción por bombonas | 9.500 € | Alta |
| Mobiliario y equipamiento VUT premium | 18.000 € | Alta |
| Domótica, cerraduras smart, wifi mesh, TV smart y check-in autónomo | 2.500 € | Media |
| Tramitación licencia VUT Comunidad de Madrid | 800 € | Alta |
| Dirección de obra y arquitecto técnico | 4.500 € | Alta |
| Contingencias 8% sobre obras principales | 7.941 € | Alta |
| Total CAPEX estimado | 133.001 € |
Uso propio + posible VUT premium
El modelo está pensado para un particular que desea disfrutar la vivienda y, durante los periodos en los que no la utiliza, valorar su explotación vacacional o temporal.
Conservador 90 noches
19.800 €Ingresos brutos VUT estimados. NOI neto autogestión: 6.264 €. Uso propio disponible: 275 días.
Base 120 noches
33.600 €Ingresos brutos VUT estimados. NOI neto autogestión: 17.148 €. Uso propio disponible: 245 días.
Optimista 180 noches
61.200 €Ingresos brutos VUT estimados. NOI neto autogestión: 38.916 €. Uso propio disponible: 185 días.
Escenarios operativos anuales
Comparativa entre autogestión directa del propietario y gestión delegada a empresa especializada.
Autogestión · escenario base
| Ingresos brutos VUT | 33.600 € |
| Gastos variables | 10.152 € |
| Gastos fijos anuales | 6.300 € |
| Total gastos operativos | 16.452 € |
| NOI neto autogestión | 17.148 € |
| Yield neto | 2,7% |
Gestión delegada · escenario base
| Ingresos brutos VUT | 33.600 € |
| Fee gestora all-in 22% | 7.392 € |
| Suministros variables huéspedes | 1.800 € |
| Gastos fijos anuales | 6.300 € |
| NOI neto con gestora | 15.756 € |
| Yield neto | 2,4% |
Potencial post-reforma
Valoración orientativa por escenarios sobre 202 m² construidos, tomando como referencia el reposicionamiento del activo tras reforma, equipamiento y puesta a punto.
| Escenario | €/m² | Valor estimado | Plusvalía bruta orientativa |
|---|---|---|---|
| Conservador | 3.500 €/m² | 707.000 € | 62.249 € |
| Base post-puesta a punto | 4.200 €/m² | 848.400 € | 203.649 € |
| Optimista premium con reviews | 5.000 €/m² | 1.010.000 € | 365.249 € |
| Inversión total referencia | 3.192 €/m² | 644.751 € | — |
Aspectos a validar antes de avanzar
La oportunidad requiere due diligence previa, especialmente por su posible uso turístico y por el alcance de la reforma.
Normativa VUT
Verificar licencia municipal, requisitos autonómicos, compatibilidad urbanística y condiciones técnicas exigibles.
Estado técnico
Inspección previa de instalaciones, estructura, piscina, jardín, climatización y posibles patologías no visibles.
CAPEX cerrado
Solicitar presupuestos de reforma, aerotermia, piscina, mobiliario y exterior antes de formalizar la operación.
Qué coordinamos por ti
IGN actúa como estructurador y coordinador integral del proyecto, no como mero intermediario inmobiliario.
1. Análisis inicial
Estudio del activo, contraste de mercado, revisión de datos técnicos y definición del proyecto objetivo.
2. Compra y due diligence
Soporte en negociación, revisión jurídica, urbanística, fiscal, técnica y turística antes del cierre.
3. Proyecto y obra
Coordinación de arquitectura, reforma, mejora energética, piscina, exteriores, mobiliario y equipamiento.
4. Financiación
Análisis de estructura financiera para compra, reforma, equipamiento y posibles soluciones complementarias.
5. Puesta en uso
Preparación para uso residencial, segunda residencia o posible puesta en explotación temporal/vacacional.
6. Seguimiento
Control de hitos, presupuesto, proveedores, documentación, licencias y entrega final del proyecto.
Recibe la ficha completa y el estudio de viabilidad
Proyecto orientativo sujeto a verificación técnica, jurídica, urbanística, turística, fiscal y financiera.
